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2015年1月10日星期六

曹逸雯

2015年 01月 06日 19:00 Nownews

▲對於獲選為銀行家雜誌(The Banker)2015年全球與亞太地區最佳財政部長，財政部長張盛和說「很高興」。（圖／記者曹逸雯攝）

剛獲得銀行家雜誌(The Banker)選為2015年全球與亞太地區最佳財長榮耀的財政部長張盛和今(6)日表示，有關房地合一稅制改革，目前正在進行民調，在與公民團體會面以及向長官報告過，希望可以在立法院下個會期送審，2016年1月1日上路。

銀行家雜誌推崇財政部長張盛和積極推動的稅制改革指出，「台灣財政部長張盛和，去年經歷極具挑戰的12個月，推動極為困難的不動產及所得稅制改革，以達財富重分配目標。」

對於積極推動的房地合一稅制改革已經受到國際矚目，使得目前正在研擬中的房地合一實價課稅更加受到矚目，張盛和表示，已經在去年九合一選舉過後委託學者進行民調，並將與巢運等公民團體溝通，之後再向行政院長官報告，接著就要與立委溝通，計畫在2月提出草案，希望可以在立法院下個會期送審，明(2016)年1月1日上路。

依據財政部先前的規畫，房地合一實價課稅將採分離課稅，初步將採累進稅率，比照綜合所得稅的課稅級距，稅率從5%到45%。

不過，張盛和也說，他的筆記本上有7、8個版本，其實內容還不確定，只希望能先建立制度，因為沒有法案是完美的，完美的法案只存在於教科書裡，所以要審時度勢，先讓法案通過，以後可以再慢慢改。

曹逸雯

2015年 01月 07日 15:47 Nownews

▲2014年6都家戶購屋比降為4.1%，也就是說，每百戶家庭僅4.1戶購屋，較2013年少了0.9戶。（圖／記者曹逸雯攝）

記者曹逸雯／台北報導

房市悶，根據房仲業者統計，2014年6都家戶購屋比為4.1%，也就是說，每百戶家庭僅4.1戶購屋，相較於2013年每百戶家庭有5戶購屋，少了0.9戶，反映出房市交易相對處於低檔。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，由於各區域的不動產交易規模並不一致，單看房市的買賣移轉棟數不容易比較區域的交易熱度，因此以區域的建物買賣移轉棟數和家戶數做比較，藉以判別區域的房市交易溫度。

根據統計，6都中，桃園市仍是2014年購屋行為相對熱絡的區域，平均每百戶人家有將近6戶購屋，但仍比2013年少了1戶；其次是台中市，每百戶家庭有5.3戶家庭購屋；台北市最低，每百戶家庭僅有3.09戶購屋；新北市則是每百戶家庭有4.04戶購屋。

曾敬德說，依據2011年工商普查資料顯示，台中市從2006年到2011年增加了10萬的就業人口，位居全國之冠，桃園則增加了約8萬的就業人口，台中市和桃園都是因就業機會增加而衍生出穩定的住宅需求，因而反應在購屋行為上。

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曹逸雯

2015年 01月 09日 06:47 Nownews

小資買小宅，低單價、低總價、低坪數的「三低購屋學」，已經成為首購族買房的不二法門。

記者曹逸雯／台北報導

奢侈稅、囤房稅、房地合一等政策打房，首購、換屋族成為房市主要買盤，尤其高房價、加上單身人口或小家庭增加，房屋需求考量階段性「先求有、再求大」，2014年依然小宅當道，台北熱門坪數為10-15坪，熱銷產品多集中在900-1200萬元。

受到打房政策影響，去(2014)年全年買賣移轉棟數銳減，尤其台北市3.2萬棟、新北市6萬棟，雙雙創下近23年以來的新低。台灣房屋分析去年實價登錄6都成交資料，以價格帶來看，台北市去年熱銷產品集中在900-1200萬元，其次為1200-1500萬元，新北則以600-900萬元最多；以坪數來看，台北熱門坪數是10-15坪，新北則是25-30坪最夯。

台灣房屋智庫發言人張旭嵐表示，房價高，低總價產品入手門檻較低，加上單身人口或小家庭增加，對房屋的需求偏向務實，「先求有、在求大」的階段性考量應運而生，總價愈低愈好銷，小宅當道，即使15坪以下貸款不易，使用坪數不高，但只要能卡到「台北市」門牌，如果再加上有學區概念或交通便利的小套房產品，仍受市場青睞。

進一步觀察屋齡，台北市因為房價高，新成屋交易占2成，交易最多集中在屋齡40年以上產品；台北以外的5都，房價基期相對低，因此，5年以內新成屋約占3成的交易量。

張旭嵐指出，一般屋齡超過20年的房子，會開始有較多結構性的問題，轉手時大都會進一步裝修或粉刷，雖然屋況較差，但因價格較低，改造空間大，相當受到自用族的偏好。

張旭嵐建議購屋族，現在買方市場到來，今年的購屋戰略就是「考慮跨區、多多比價、勤快看屋、勇敢出價」，尤其雙北房價較高的地區，可打破區域限制，「跨區通勤」，或許有機會用輕鬆價格入住優質環境，而今年賣家價格有逐漸鬆動的趨勢，建議多比價，勤看屋，或許可以找到願意平盤出場的賣家，大膽出價，增加成交機會，逢低搶到寶，即可一圓成家夢。

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曹逸雯

2015年 01月 11日 04:00 Nownews

▲台北101大樓以每坪563萬3058元蟬聯台北市地王寶座。（圖／記者曹逸雯攝）

記者曹逸雯／台北報導

根據內政部公布的最新人口遷移統計，觀察近5年6都人口遷移趨勢顯示，北北桃淨遷入為10萬7,974人，遠高於中南高的3萬3,487人，其中又以首都台北市奪冠，有4萬6,699人，其次為剛升格的桃園市，也4萬5,061人，而高雄市淨遷入則呈現負成長，減少6,118人。

台灣房屋智庫執行長劉怡蓉表示，影響人口遷徙的主要關鍵還是就業機會的多寡、房市發展性，以及城市軟硬體的建設，若能掌握就業機會多、房市具增值潛力，與優質都市形象，自然吸引區外人口移入。

以台北市來說，首善之區的號召力讓企業紛紛進駐，當然也增加不少就業選擇，加上生活機能完善，與捷運網絡鋪天蓋地的建設，都是首屈一指，即便高房價每每為人詬病，但相較其他地區具備更大的前瞻性，也是不爭的事實。

劉怡蓉指出，桃園市在尚未升格直轄市前，2012-2014平均每年都有7、8000人遷入桃園市，原因不外乎桃園市房價基期相對雙北低，加上機場捷運線，形成北北桃的大北部生活圈概念，擴大桃園與雙北就業版圖，民眾抱持著以時間換取空間，以小換大的思維，前進桃園購屋，加上未來鐵路地下化、桃園航空城，以及藝文特區等利多議題，人口淨遷入動力可望持續增溫。

新北市近5年的淨遷入人數為1萬6,214人，就顯得差強人意，且有逐年下滑的趨勢，特別是去(2014)年人口竟然只出不進，減少5,564人。劉怡蓉認為，新北市的就業市場提供，有汐止科技園區與新北知識產業園區，在商業機能上有活躍的新板特區，又有捷運站點屢屢開通運行，房價也比台北市低，多項居民福利與城市建設都緊追台北市腳步，不受青睞的現況顯示出民眾對於居住地選擇傾向M型化，要不積極往發展性強的台北市靠攏，要不轉為地方建設雖較落後、但房價負擔較輕的其他縣市。

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2015年1月9日星期五

新豪宅房屋稅翻倍可買中南部透天

自由時報 – 2015年1月10日上午6:11

〔自由時報記者徐義平／台北報導〕台北市前副市長張金鶚卸任前埋下「房屋稅」震撼地雷，結合「豪宅稅」、「囤房稅」及調高「房屋構造單價成本」，造成愈精華、樓層愈高、愈新、坪數愈大的非自用豪宅，每年房屋稅恐翻漲數倍。不過，「房屋構造單價成本」去年七月一日以後才大幅調高，對於去年七月一日以前交屋的一般自用住宅較無影響。

去年七月前交屋自用影響小

房仲業者表示，去年七月一日以後交屋的非自用豪宅，尤其是北市六大在建指標豪宅均中彈，每年房屋稅初步推估均百萬元起跳，倘若又不幸適用「囤房稅」（第四戶以上加重課徵房屋稅），部分豪宅每年房屋稅最高恐破五百萬元，可在中南部鄉下買一幢透天厝。

新建豪宅除房屋稅確定翻倍，若加計管理費及其它豪宅社區支出費用，最高一年持有成本近千萬元，已超過豪宅總價的一％；加上目前正值房市氛圍偏空，房價攀新高機會有限，持有成本大增可能削減豪宅增值空間，推估未來豪宅買氣將持續低迷。

目前北市六大在建指標豪宅分別是「富創Ｄ３案」、「大陸建Ｂ７案」、「寶豐隆Ｄ５案」、「冠德興雅案」、「陶朱隱園」及「聯勤信義案」等，其中前五案集中在北市信義計畫區，僅「聯勤信義案」位於大安區。

六大豪宅中，以「富創Ｄ３案」的路段率最高，今年達二九○％；規劃坪數最大屬「陶朱隱園」，每戶四百坪；興建樓層最高是「聯勤信義案」，規劃地上卅六層樓。上述三大豪宅正好符合興建樓層愈高、屋齡愈新、坪數愈大及地段愈精華的條件，且均適用北市「豪宅稅」，若又是「囤房稅」目標，每年房屋稅推估至少四百萬元。

台北市在建指標豪宅全中彈

台灣房屋智庫研究員洪佩君表示，過去不動產持有成本低廉，成為炒作對象；但近年來除了提高非自用及多屋族稅率，稅基也向上修正，首當其衝的將是過去被視為置產保值首選的豪宅產品，未來高價住宅無論交易或是持有，都會面臨稅負大幅提高的轉變，非自用投資客將被趕出市場。

投資客被趕出豪宅市場

相較之下，目前全國單價最貴豪宅「帝寶」，即使加計豪宅稅，推估一年房屋稅四十萬到五十萬元，僅是新建豪宅的一至兩成；主要是去年七月一日北市府大幅調高房屋構造單價成本，平均調幅約一．六倍，造成去年下半年後的新建及交屋豪宅房屋稅暴增。

不過，財政部去年十一月解除「老屋增稅禁令」，各地方政府未來若調高房屋標準單價，將不再僅限新、增建房屋，可能連舊屋也會拉高，但目前各地方政府尚未針對舊屋有動作。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨指出，由於房屋持有稅的大幅落差，可能造成中古豪宅比新建豪宅搶手；另牽涉到標準造價的契稅，也會呈現倍數翻，讓不少新成屋哀鴻遍野，甚至影響交屋，更可能有部分豪宅購屋民眾面臨「買得起，養不起」的窘況。

房市逃命波北台上半年推案8000億

作者：陳宥臻、王玉樹╱台北報導 | 中時電子報 – 2015年1月9日上午5:50

中國時報【陳宥臻、王玉樹╱台北報導】

2015年上半年北台灣預售和新成屋案量將突破歷史新高，住展雜誌估計，有機會達8000億元高點，出現總統選舉前的「逃命波」。競爭激烈是否使建商降價？住展私下訪查的結果，僅部分建商願意降底價5％。但不願具名的代銷透露，「從重劃區撈便宜準沒錯，尤以淡水、青埔降價意願最強」。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，2014年上半年北台灣預售屋案量為4300億元，加上新成屋是6588億元；私下訪查今年建商預售和新成屋推案，上半年有機會達8000億元，等於年增2成。尤其8月以後將進入緊縮，避開總統大選。

至於訪價結果，何世昌說，僅有部分建商願意降底價5％，地處偏遠沒有捷運之處，有個案願降10％，但現在也出現廣告戶降價也沒人買的狀況，主因買家對降價期望值高，願意再多等等。

代銷業者表示，民眾想要搶便宜，最好從重劃區著手，因案量大，建商降價意願較強，例如青埔、淡水、林口、八德、和新莊地區，尤其可以針對已經銷售很久的新成屋詢價，砍價幅度會較高。不過，以目前上市櫃建商都沒在辦理現金增資就知道，建商口袋深，可以頂得住房市寒流，對房價的堅持度仍高。坊間聽到砍價20％的例子多是開價打8折，並非底價。

另一方面，住展雜誌統計，去年12月預售屋案量已經回到658億水準，比11月增加約2倍，預計今年1~2月是房市淡季，到3月後才會急起直追。

中古屋交易平台好房網昨也發布，去年12月網站待售物件統計，發現賣屋屋主開價鬆動跡象擴大！根據該站「降價地圖」統計，去年12月待售的12萬7千筆物件中，賣方主動降價物件超過1萬9千多件，已較兩周前增加18％。其中開價低於區域實價登錄行情者有2100多件。

選後建商猛推案銷量仍低迷

自由時報 – 2015年1月9日上午6:11

〔自由時報記者林美芬／台北報導〕九合一大選結束後，建商展開一陣猛攻，根據住展雜誌調查，2014年12月北台灣預售及新成屋推案量達到600億元，較11月大增近3倍，不過，整體銷售狀況仍在相對低檔。

住展發布去年12月住展風向球分數，較11月勁揚4.2分，對應燈號從谷底「藍燈」回升至「黃藍燈」，重點因素在於建商強力推案帶動分數飆漲；不過，整體銷售並未隨建商推案而轉佳，仍處相對低檔狀況。

住展雜誌企研室經理何世昌表示，12月的推案中，不乏醞釀已久、公開時間一延再延的個案，紛紛擠在選後趁勢公開，意謂著業者推案態度仍然積極，但新建案價格並未勁揚多少，顯示建商銷售態度仍處於保守狀態。

北市開價趨近於區域行情

何世昌指出，台北市建案開價大多趨近於區域行情，代銷承接的底價亦持平，但北市以外的新建案開價與底價仍持續上漲，尤其是相對低價區價格墊高跡象較為明顯。市調分析，選後市況並未如預期全面起飛，而是呈現個別區域、個案表現的趨勢。

從個別縣市來觀察，台北市大多數行政區選後的週來人組數只是持平，部份行政區如北投、士林等地，週來人量反而比選前還更少，新北市則是低價區算稍有不錯的表現。

宜蘭例外買氣比選前熱

倒是宜蘭地區，選後買氣比選前增加，尤其是外圍千萬以下的低總價透天、或是在地品牌建商所推的建案，成交更為熱絡；而現在宜蘭的台北客比例已降至1到2成，大多數買盤來自剛性需求，顯示宜蘭在地客的購屋意願度仍居高不下。

展望今年1月，預計市況變化幅度並不大。何世昌認為，目前房市陷入「九合一大選颱風尾」當中，執政黨敗選效應正在發酵，加上新當選者的房市政策還有待觀察，整體繼續呈現「賣方不降價、買方不追價」的拉鋸局面，成交量與價格將會雙雙維持平盤整理。

2015年1月5日星期一

北市買賣移轉棟數僅3.2萬棟　還不到SARS時的6成

曹逸雯

2015年 01月 05日 20:31 Nownews

▲民眾心目中台北市最保值抗跌的區域首推大安區。（圖／記者曹逸雯攝）

記者曹逸雯／台北報導

台北市去(2014)年買賣移轉棟數出爐，全年僅3萬2023棟，創下1992年、近23年以來的新低，成交量甚至還不到2003年SARS期間的6成。

台北市5日發布去年12月買賣移轉棟數3055棟，雖然較11月增幅超過3成，但在全年買氣衰頹的狀況下，仍難以回天，去年全年買賣移轉棟數僅3萬2023棟，是內政部統計處自1992年開始公布以來的新低量，信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，對比2004-2010年北市每年都有6萬棟以上的移轉量，今年北市交易量只有高峰時的一半，針對性的政策與高房價的門檻，是北市房市交易量大幅量縮的原因。

從北市12月的交易情形來看，前3名分別由中山區、文山區以及內湖區拿下，全國不動產總經理石吉平指出，2014年政府祭出豪宅限貸令，高價產品交易首當其衝，加上投資客觀望，自住族群成為購屋主力，也使得區內多數為低總價小宅的中山區蟬聯賣座王。

住商不動產企劃研究室主任徐佳馨也表示，去年外有大選干擾，以及眾多房地產利空訊息，加上房價已達高點，屋主不願讓價，買氣自然無法開展，今年如果賣方願意「有感」降價，才會有助於買氣。

綜觀各區域表現，住商不動產北市區經理錢思明分析，文山區以自用客戶為主，加上房價平實，買氣較為穩定，而南港區在冷卻多年後，去年重新發燒，也是跌幅僅有4%的重要因素，反觀衰退39.4%的內湖以及28.4%中山區，由於過去交易熱絡，當市場交易冷卻時，自然成為重災區，雖然年底交屋潮與節稅潮加溫，但還是無力回天。

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