樓市崩盤前日本人還在瘋狂買 中國房價將降70%？ 北京新浪網 (2016-12-20 21:40)

樓市崩盤前日本人還在瘋狂買 中國房價將降70%？

北京新浪網 (2016-12-20 21:40)




樓市崩盤前，日本人還在瘋狂買房
1990年，股票市場率先崩盤。短短一兩年間，日經指數從最高的38915點跌到14309點，跌幅高達50%以上。
接著，樓市崩盤。由於土地市場與資本市場關係密切，資本市場崩盤隨即傳導到樓市。金融機構為避免損失，要求企業償還貸款，企業不得不變賣股票和不動產，大量地產拋到樓市，地價應聲而跌。
房地產企業倒閉，銀行因為不良貸款率暴增而倒閉，普通國民住房轉眼之間成了負資產。
崩盤之前，難道日本政府沒有做出任何努力嗎？
其實，早在崩盤之前幾年，政府就已看到樓市和股市的狂熱，頻頻出手，可惜無濟於事。
當時日本的樓市調控措施與現在並沒有什麼兩樣。1987年，日本政府要求金融機構嚴控房地產貸款量，「房地產貸款增長速度不能超過總體貸款增長速度」；同時提高房地產稅收，持有不到兩年的土地交易被課以重稅。
然而，這些舉措對房市並沒有產生任何正面影響。土地管控措施，非但沒能遏制地價飛漲，反而因為對土地限制過多，從而導致供給不足，地價不降反升。
在貨幣市場上，日本開始大幅度收縮。在短短1年內，日本央行連續3次提高貼現利率，連續5次加息。然而，過於著急的貨幣政策，反而成為股市崩盤的導火索。
崩盤都是在最不經意的時候來臨。城市化紅利消失、人口紅利衰退、資本過度炒作、對樓市股市過度依賴、調控政策過於剛猛……所有或隱或顯的負面能量，在這一刻全面爆發。
崩盤的代價有多大？
20年來，日本六大主要城市住宅用地價格跌幅達到65%。隨著房價暴跌，國民財富持續縮水，損失高達1500萬億日元，相當於日本3年的GDP總和。日本經濟更是萎靡不振，二十年間，日本年均GDP增速只有0.75%。
這是所有日本人都難以磨滅的記憶。在日本有一個名詞「泡沫經濟」，特指八十年代那段瘋狂的時光；從1990年至今的二十多年，日本人又發明了一個名詞「失去的二十年」，失落情緒遍及整個日本。

日本股市指數，1989年底達到頂峰，一路暴跌。
重複上演
時隔20年之後，日本經濟開始溫和復甦，但日本地價和房價遠遠未回到當初的水平。
以東京都市圈為例，2014年東京及周邊地區一套公寓均價241萬人民幣（63.16方），均價不到4萬元，還沒回到歷史最高水平。
與中國對比，這一價格只與北京深圳上海相當。但如果考慮到，日本房屋面積是實際面積，不存在公攤，而且土地是永久產權，就會明白東京實際房價根本不敵北京上海深圳。
如果再考慮到富裕層面的差異，實際房價的差距就更為明顯：2014年日本東京人均可支配收入達到10萬元人民幣，而今天，北京上海深圳的人均可支配收入也就5萬元左右。
經濟發達程度不如東京，實際房價卻已經超越東京。經濟下行，一線二線城市房價卻不斷上漲；眾多中小企業關停，投身房地產市場；「地王」連接不斷，樓盤一天一個價；房價不會跌的神話大行其道，人人都在談論房市，唯恐買房晚了，甚至形成離婚購房熱潮……
房子是用來住的、不是用來炒的
這是一句非常平實的話，但對中國就是一個炸雷。
11月27日，《房地產調控政策與市場前景》閉門研討會中，任志強發表關於房價的講話：「2017會比這一輪漲得更高！」瞬間，任志強的講話刷爆朋友圈！
12月3日，萬科董事局主席王石在財新峰會上稱，房地產行業雖然相較於過去難賺錢，但是走其他行業是沒有出路的，萬科還是要乖乖干建築商的活，當總承包商。相較於其他行業，相比海爾、TCL等公司來看，房地產還是油水大的多。
任志強和王石是中國房地產企業的代表和代言人，也是高房價的鼓吹和推動者，也是既得利益者。
之所以對高房價這麼有底氣，因為他們的觀點是：中國政府靠房地產養活，政府不可能革自己的命不要房地產了。
而相關方面的評論就直指各級政府的土地財政和對房地產的總體評價：
房地產行業多年畸形發展催生了畸高的房價，兩個重要原因就是地方政府對「土地財政」的過度依賴和房地產持有環節幾無稅負。在房地產野蠻生長的時期，投資、投機住房一度成為快速致富的捷徑，投資投機性需求興風作浪，使得住房成為少數人牟取暴利的工具，不僅造成正常的住房供需關係被扭曲，更令房地產業偏離了居住的本質屬性和改善民生這一目標。這不僅提高了企業經營成本和城市居民的生活成本，也加劇了社會貧富差距，進而直接綁架了中國經濟。毋庸諱言，瘋漲的房價已嚴重脫離了中國的人口結構變化和經濟的基本面，潛藏巨大風險。
而房地產的危害是破壞了中國經濟。當前，我國實體經濟既有上揚動力，也有下行壓力，總體處於穩中有進、穩中向好的態勢。但資產價格飆升，使得一些企業脫離主業，賺快錢之風盛行。前一段時間，多家上市公司紛紛出售在北京上海等一線城市的房產，而從中所獲得的收益更是遠遠超過了經營主業所得，這便是資產價格飆升對經濟扭曲的現實寫照。做實業不如做投機和投資賺錢多、賺錢快，比較利益誘導要素加速流向非實體經濟。「寧炒一座樓、不開一家廠」的盛行，既使大量資金「脫實入虛」加劇泡沫，又進一步助長了「一夜暴富」的浮躁社會心態。
房地產稅馬上要來了？
中央經濟工作會議指出：要堅持「房子是用來住的、不是用來炒的」的定位，綜合運用金融、土地、財稅、投資、立法等手段，加快研究建立符合國情、適應市場規律的基礎性制度和長效機制，既抑制房地產泡沫，又防止出現大起大落。
房地產市場的穩定發展，關鍵在於穩定市場預期，減少市場參與者的非理性行為。但實踐表明，限購限貸等短期行政性調控手段並不能從根本上起到穩定預期、解決供求矛盾等一系列深層次問題，一旦政策放鬆或退出，房價便會出現報復性反彈，從而陷入「屢調屢漲」的怪圈。因此，要徹底解決樓市中存在的矛盾，最根本的還是推進房地產調控長效機制的建立，這樣才能真正做到穩定市場預期，預期穩則供求穩，供求穩則房價穩，房價穩則市場穩。
此次政治局會議再次顯示決策層對房地產調控的思路，即從依賴行政指令向側重市場的長效機制轉變。如何處理好房地產和經濟增長、住房消費和投資等的關係，應該是長效機制的題中應有之義。可以預見，土地供應制度、住房金融體系、房地產稅收等一系列制度建設將步入快車道，以長效機制引導市場穩預期，這無疑是抓住了樓市調控的真諦。
教授謝百三曾經上書萬言書反對房地產稅說::"誰出台房地產稅，誰就是歷史罪人「。
可現在看，房地產稅是誰也阻擋不住了。
中國房價有多少下降空間？
推行房地產稅後，中國房價會降多少？
幾年前就有專家寫文章，認為中國房價會下降70%。
國際通行的標準是一般人工作6.5年就能買得起房。如果兩個人結婚都有工作3年多就能買得起房。一般人就是城市的工薪階層，包括工廠打工的。買得起就是付完首付，按25年或30年貸款時間，每月工資收入能付得起銀行本息。
如果按面積計算，中國的房價是美國房的三倍。而中國人普遍的收入只有美國的7分之1，也就是說，以收入而比，中國房價比美國高出十幾倍，近20倍。 　如果中國房地產回歸到市場化，房價將下降70%。 如此，就沒有了房地產調控，不用房地產調控，房價就會穩定。你也別愁經濟會受打擊，美國房價那麼低，經濟不是世界最強？ 有人說，中國國情不同人多地少，房價非高不行。中國是人多，但中國人的住房面積要求可比美國減一半，人家普通人家二三百平方，還帶前後花園，咱一個家庭一百多平方米就行，打工的五六十平方也滿意。人家住別墅，再住高樓，增加容積率。中國絕不是土地問題，現在蓋得房子並不少，房價是炒房炒高的。
政府將用哪些措施限制炒房？
具體來說，結合各方觀點，總結如下：
1.房地產稅步伐加快。房地產稅既能充當地方政府財源，降低地方政府土地財政依賴，又能將房地產領域稅收從交易環節后移至持有環節，抑制「炒房」的手段被寄予厚望，或將加快進入立法程序。
2.金融槓桿繼續收緊。這包括兩方面：一方面是近期房價上漲幅度較大的一二線樓市繼續執行嚴格的限貸政策，具體如，針對第二套以上住房，提高貸款利率、提高首付比例甚至不提供住房抵押貸款這類措施都可能推出；另一方面，是現在一些大額信用卡支付、消費貸、裝修貸等大多是變相的首付貸，未來這些渠道可能會被徹底堵死。
3.通過稅收政策給炒房者「去動力」。比如炒的套數越多、交易越頻繁，交易環節各稅種的稅率越高等。國際上，也一般都會對炒房行為徵收比較高的交易稅和資本利得稅，識別的方式主要是看該住房是否為家庭的主要住房，以及住房持有期的長短。非主要住房、持有期在3-5年以內的，一般會面臨比較重的稅。
4.對熱點城市加大土地供應，以緩解房少價高局面。此次會議公告中提到，要落實人地挂鉤政策，根據人口流動情況分配建設用地指標。要落實地方政府主體責任，房價上漲壓力大的城市要合理增加土地供應，提高住宅用地比例，盤活城市閑置和低效用地。其實房價沒什麼神話，只要土地供應充足，房價根本不會漲。
5.發展大都市圈戰略。會議指出，特大城市要加快疏解部分城市功能，帶動周邊中小城市發展。並明確「提高三四線城市和特大城市間基礎設施的互聯互通，提高三四線城市教育、醫療等公共服務水平」等。這些都是意在發揮大城市的輻射效應，將資金由屈指可數的幾個大城市引向周邊中小城市，既為一二線樓市降溫，又為三四線城市去庫存。
中原地產首席分析師張大偉認為，從全國看，庫存結構去化依然非常不均衡，庫存較少的一二線城市成了去庫存的主力軍，而庫存較多的三四線城市，庫存依然維持或者去化緩慢。
張宏偉分析說，對於大多數中西部二三線城市、非一線城市周邊的三四線樓市來說，2017年「去庫存」盤活存量仍是主旋律。
今年樓市的火爆也製造了「史上最嚴」調控年。與此同時，房地產去槓桿的節奏也在不斷加快。近日，從中央到地方再次強調，不允許房地產企業通過再融資對流動資金進行補充，募集資金只能用於房地產建設而不能用於拿地和償還銀行貸款，銀監會也將出台理財新規，限制銀行資金流向虛擬資產。與此同時，地方商業銀行開始明顯收緊房地產信貸。
業內普遍預計，未來的政策或將從開發企業和居民個人兩個通道入手，疏堵結合，逐步降低槓桿率，化解金融風險。（巨豐財經綜合）


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